Советы

ПОКУПАТЕЛЯМ КВАРТИР


При сложившейся ситуации на рынке недвижимости сегодня, упрощенно говоря и идеализируя, есть две схемы поиска и покупки квартиры. Первый способ. Покупатель сам "шерстит" всю прессу, договаривается, сам смотрит квартиры. Но, скорее всего, у него хватит благоразумия не завершать сделку без консультации с профессионалом. Самостоятельно решить проблему взаиморасчетов Вы вряд ли сможете. Покупателям, пошедшим по этому пути, особо не стоит рассчитывать сэкономить деньги, ища в газете прямой телефон продавцов. Их там очень не много, а цена всегда одинакова с предложениями агентств. Часто покупателей сбивает с толку грозная фраза: "У застройщика цены ниже". В подавляющем большинстве случаев, авторы таких рекламных объявлений сами агентства, которые пополняют таким образом свои базы данных. Второй способ. Покупатель полагает, что решение любой задачи необходимо начинать с поиска профессионала, способного найти оптимальное решение: "Каждый должен заниматься своим делом". Возможно, он считает не разумным, не экономным, ниже своего достоинства тратить драгоценное время на поиск и отбор вариантов, организацию просмотров и т.д. А хочет получить комплекс услуг: подбор квартир, их анализ, просмотр, разъяснение, подводные камни и оптимальные решения, определение рисков и их вероятность, организация и проведение сделки, послепродажная поддержка. Покупатель находит фирму, на которую может положиться в этом важном деле ("Доверяй своему аптекарю"). К сожалению, существует и третий способ покупки квартиры - нечестный. Покупатель обращается в агентство и после того как квартира найдена агентом и все подготовлено к продаже, пытается договориться с продавцом о самостоятельном проведении сделки. Такая сделка проходит, если: продавец тоже нечестный, некомпетентный.

Почему покупатели идут по первому пути? Во-первых, в силу привычки. В надежде, что, сам все сделаю не хуже и дешевле. Этот подход - наследие социалистического "натурального хозяйства", когда все самостоятельно ремонтируют свои машины, квартиры и т.д. Во вторых, из-за незнания или неверия в возможность оказания таких услуг на профессиональном уровне. Большинство из покупателей даже не подозревают об этом. Поэтому сложно упрекать их в том, что они начинают поиск квартиры не так, как это видится профессионалу. Хотелось, чтобы Вы осознанно выбрали второй описанный выше вариант поиска квартиры. Те, кто приходят к этому, увереннее идут по жизни. Все, чем они занимаются, делается серьезно, прагматично, продуманно, профессионально, крепко и надолго. Обзвонить сегодня покупателю несколько агентств или дать рекламные объявления на свои телефоны все равно, что встать у метро с плакатом: "У меня есть 50000$. Подскажите, что мне с ними сделать". Что плохого в "самостоятельном" поиске и покупке? Потеря времени. Дело не только в звонках и разговорах, но главное - сам процесс поиска получается очень длительным и рыхлым. Для того чтобы понять в результате телефонного разговора, что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, разгадать, что хотят от Вас скрыть. Это дело агента.

Не каждый риэлтер, даже отлично владеющий знаниями о вторичном рынке, возьмется консультировать Вас при приобретении строящегося жилья. Пакет договоров, особенности и нюансы оформления - все здесь совершенно другое. Подписывая договор долевого участия покупатель становиться партнером фирмы, которая занимается строительством дома. Он принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае каких-либо срывов его не защитит закон о правах потребителей. Покупатель дает фирме деньги на строительство дома. Фирма обязуется организовать это строительство, привлечь других инвесторов, сдать дом государственной комиссии, зарегистрировать (предоставить документы для регистрации) Ваше право собственности на квартиру в определенный срок и передать Вам квартиру. Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы никто не дает. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться. Кроме явной растраты денег, чего в нашем городе в последние годы практически не происходит, инвестора может ждать много других возможных неприятностей. Самое распространенное - срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. Обычно заселение дома у нас начинается в лучшем случае на квартал позднее, чем обещают строители. С регистрацией права собственности ситуация сложнее. После приемки дома госкомиссией застройщик должен предоставить в регистрирующие органы объемный комплект документов на дом, и только после этого в течение месяца (официальный минимальный срок) бюро должно выдать дольщикам свидетельства о праве собственности. Т.к. количество предоставляемых документов достаточно велико, постоянно возникают корректировки в их количестве и качестве со стороны регистрирующих органов. Прежде чем подать документы на регистрацию должны быть проведены сверки взаиморасчетов и урегулированы все спорные вопросы между инвесторами, а их в процессе строительства накапливается немало. В самом органе регистрации сроки не выдерживаются. В результате подготовка документов затягивается на несколько месяцев. В худших случаях - на целый год. Только при получении свидетельства о регистрации покупатель вздыхает спокойно - квартира не оказалась проданной несколько раз, все споры между инвесторами разрешены, можно, наконец, прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире. Последнее опять-таки возможно, только если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и РЭУ. Были случаи, когда и этот процесс затягивался на долгие месяцы. Но риск - благородное дело. У квартиры в новом доме масса достоинств - хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка.

Несмотря на многочисленные попытки широко распространить банковские кредиты на покупку жилья, договор долевого участия на сегодня остается единственным работающим способом для того, чтобы растянуть оплату квартиры на некоторый срок. Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме - отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также и юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, - индивидуальны. Для покупателя квартиры в строящемся доме есть только одно правило - без юриста, представляющего Ваши интересы, не стоит вести даже предварительные переговоры. Составление договора о долевом участии, анализ возможных рисков очень сложное дело, доступное только профессионалам, специализирующимся на этих вопросах.

Наиболее дешевые квартиры, на самом деле, не у заказчика или генерального инвестора, а у тех, кто поставляет стройматериалы, получая в оплату не деньги, а квартиры. Цементному заводу или производителю лифтов нужны оборотные средства - деньги. Ему не нужны квартиры. Поэтому они стараются как можно быстрее от них избавиться. Очень часто по демпинговым ценам. В этом-то и подвох. Покупая квартиры, полученные в результате бартера, необходимо особо тщательно проверять предоставляемые документы. Нередко они оформлены безграмотно, т.к. директора фирм-поставщиков цемента, сантехники, электрики и т.д., в основном, далеки от юридических аспектов недвижимости. Без поддержки профессионала покупать квартиру в строящемся доме нельзя. Его задача заключается как в проверке предоставляемых документов, так и в составления договора долевого участия таким образом, что для фирмы в любой сложной ситуации самым выгодным исходом является передача квартиры Вам.

В нашей стране, также существуют страховые компании, которые за 1-3% от реальной стоимости квартиры после вышеупомянутой проверки истории предыдущих продаж, выдают покупателю страховой полис. В случае оспаривания права собственности страховая компания берет на себя все расходы по ведению дела в суде, предоставлению адвокатов. А в случае решения суда о лишении покупателя права собственности компания выплачивает полную стоимость, указанную в договоре страхования. Страхование - цивилизованный путь защиты своей собственности, а точнее средств затраченных на ее покупку, потому что в нашей стране не страхуется титул (право собственности) добросовестного приобретателя. Стоимость страхования зависит от срока страхования. Самый дорогой - 10 лет - срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Страхование на год - бессмысленно, так как обычно судебные дела по жилищным спорам не длятся менее года. Существуют промежуточные сроки страхования, например, 3 года. Считается, что если в течение этого времени не возникли споры, то вероятность появления их в будущем - минимальна.


ПОКУПАТЕЛЯМ КОТТЕДЖЕЙ


Прежде чем выбирать объект загородной недвижимости, потенциальному покупателю следует определиться: а зачем ему вообще нужен дом в поселке за городом. Полезно для начала оценить, сколько времени и в какое время года вы и другие члены вашей семьи будут проводить в своем новом загородном коттедже. На практике дом для постоянного проживания и место для сезонного отдыха - это совершенно разные требования к местности, окружению, инженерным и архитектурным решениям, набору бытовых удобств. "Коттеджный недострой" на берегах заповедных озер - следствие, прежде всего, ошибок в определении целевого назначения объектов. Капитальные строения из кирпича и монолитного бетона потребовали от своих владельцев постоянного присутствия, а также новых и новых затрат на развитие инфраструктуры и охрану своих владений. "Традиционный" зимний дом может стать обузой для своего хозяина, требуя неоправданных усилий, направленных на поддержание "тонуса". Если в холодное время года вы проводите за городом не больше двух-трех дней в неделю, то просторное каменное строение с водяным отоплением способно серьезно омрачить уик-энд: оно требует постоянного поддержания "плюсовой" температуры. В противном случае, приехав на дачу в пятницу вечером и приведя в рабочее состояние инженерные системы, только в воскресенье вы наконец сможете лечь спать без пальто. Но, увы, выходные летят быстро, и уже нужно сливать воду из водопроводных труб и отопительных котлов... Поэтому для начала необходимо соотнести требования, предъявляемые к будущему загородному месту жительства с реальной покупательской возможностью и имеющимися на рынке предложениями.

Купить или построить? На этот вопрос у профессионалов-строителей и агентов по недвижимости нет единого мнения. Приобретая готовый загородный дом, мы рискуем, принимая на свой счет ошибки и просчеты предыдущих владельцев. Если дом совершенно новый (первичный рынок), возникает опасность покупки кота в мешке: возможен лишь визуальный осмотр конструкций, а их качество выявится только в процессе эксплуатации. Не исключается также неудовлетворенность в использованных материалах внутренней или внешней отделки - от цвета кровли до типа установленных розеток и выключателей. Но, конечно, новый дом есть новый дом, и в него можно въезжать сразу после оформления сделки, и для многих решающим фактором в пользу данного варианта является отсутствие предыдущих жильцов. С другой стороны, строительство загородного дома - это возможность растянуть свои затраты во времени. Приобретатель пригодного для жилищного строительства куска земли - сам себе кредитор. В первый год он может подготовить место для будущего капитального дома, и пока фундамент дает усадку, копить деньги для следующего сезона. Сотрудничество с профессиональными архитекторами позволит еще на стадии предпроектных работ определить приоритеты на ближайшее время и перспективы возможного расширения. К слову, опыт показывает, что основные стройматериалы выгоднее приобретать в зимнее время (при покупке пиломатериалов, кирпичей, стеновых и фундаментных блоков в межсезонье можно сэкономить до 20-40%). Предлагаемые на строительном рынке предложения типа "дом под ключ" больше подходят для состоятельных покупателей, готовых выложить всю сумму практически сразу. Впрочем, участие профессионалов, начинающееся на стадии проектирования и заканчивающееся сдачей дома в эксплуатацию - это гарантия того, что дом построен с соблюдением строительных и санитарных норм и прослужит долго.

Каждый потенциальный домовладелец хочет быть уверенным, что его труды и материальные затраты не пропадают даром. Цена земельного участка составляет сегодня значительную часть стоимости всего объекта загородной недвижимости и это основной ценообразующий фактор на рынке. Парадокса в этом нет: земля бывает востребованной и не ликвидной. Независимо от сегодняшней стоимости участка, в будущем у него может выявиться как значительный, так и весьма ограниченный запас ликвидности. А потому планируемые затраты на покупку дома в поселке или строительства должны быть соизмеримыми. К примеру, владелец загородного дома может оказаться разочарованным, узнав, что его коттедж и облагороженный участок, в который вложены десятки тысяч долларов, в конечном итоге оцениваются возможным покупателем в значительно меньшую сумму. И никакие дополнительные удобства в виде плодоносящего сада, бани с бассейном-купальней, гаража и ландшафтных изысков не помогут перешагнуть этот ценовой рубеж. Ценообразование в секторе элитного загородного жилья значительно сложнее: дорогие стройматериалы и красивый уголок земли на престижном направлении можно безнадежно испортить безвкусным проектом, но не все здесь зависит от застройщика. Будущее коттеджной местности может омрачить строительство транспортных магистралей и промышленных предприятий. Для того чтобы определить перспективы развития той или иной территории с точки зрения инвестиций (в том числе и в покупку загородной недвижимости), нужно обладать развитой интуицией либо обратиться к профессиональным оценщикам.

Посещение потенциальным покупателем объекта недвижимости в сопровождении риэлтора ("просмотр") - непременный этап при любой сделке. Просмотры бывают "точечными" - когда клиент намерен осмотреть несколько заранее отобранных вариантов, наиболее полно соответствующих его требованиям, и "ознакомительными" - в этом случае экскурсия совершается по всем объектам, содержащимся в листинге риэлтора, за исключением заведомо неподходящих (по цене, направлению, типу участка и т.д.). У каждого из этих двух типов просмотров есть свои плюсы и минусы: в первом случае есть вероятность упустить какой-то объект, описание которого просто не "приглянулось" покупателю, а на самом деле - это то, что он ищет. Достоинством же точечных просмотров является экономия времени. Во втором случае минусом являются как раз временные потери, а плюсом - получение собственного, всеобъемлющего представления о всех имеющихся предложениях на рынке. На просмотре потенциальный покупатель подписывает "просмотровую ведомость" - документ, в котором указывается объект недвижимости, который посетил клиент с данным риэлтором, дата и время посещения объекта. Эта ведомость необходима для последующих взаиморасчетов владельца недвижимости с риэлтором. Подписывая ведомость, обратите внимание на детали - какой объект указан в описании, совпадает ли время и дата посещения объекта с реальностью. Если клиент посещает строящийся поселок, стоит обратить внимание риэлтора и других специалистов (строителей, администраторов и т.п.) на прояснение важных деталей: как будет благоустраиваться поселок, где будут моститься дорожки, какие будут ограды вокруг участков, какова будет степень готовности дома при сдаче поселка в эксплуатации, где будет располагаться детская площадка и т.д. По четкости и определенности ответов, можно судить об уровне ответственности владельцев поселка перед будущими жильцами.

В порядке убывания ценятся дома расположенные: на берегу водной глади, в пределах современного охраняемого поселка, на территории стародачного поселка, в окружении лесного массива, в окружении так называемых "курятников", в поле, на территории строящегося поселка. Отрицательно влияет на стоимость дома расположение вблизи железной дороги, современных городских домов, шумной магистрали, действующей фермы или птицефермы. Наибольшей популярностью пользуются дома, площадью до 300 квадратных метров. Размер участка важен и должен соответствовать размеру построенного на нем дома. Идеальной считается ситуация, при которой стоимость участка близка стоимости построенного на ней строения. По убывающей оценивается: облагороженная территория, сосны и лес на участке, безлесная поляна. По убывающей ценится: кирпич, брус, сэндвич. С 1998 года клиенты все более внимательно подходят к вопросу наличия современного проекта при строительстве дома. Законченные объекты пользуются намного большим спросом, чем неотделанные коробки. Психология приобретателя на сегодняшний день отдает безусловное предпочтение кирпичным и монолитным домам, хотя брусовые и бревенчатые строения зачастую не уступают им в своей функциональности. Простаивают объекты, положительные характеристики которых страдают от сделанной ранее ошибки, как то: неверный выбор места (расположение вблизи железной дороги, современных городских домов, шумной магистрали, действующей фермы или птицефермы, в окружении "курятников"), недостаточный размер участка, отсутствие коммуникаций или недостаточная их мощность, конструктивные ошибки при строительстве дома. Такие ошибки могут привести к тому, что стоимость реализации объекта не превышает и 30% первоначальных затрат. Если Вы не имеете опыта содержания загородного дома, иногда имеет смысл сначала арендовать и попробовать. До 15% покупателей коттеджей посещают их не более 2-3 раз в месяц. К вопросам оформления сделки следует относиться с особым вниманием. Подключить газ или прирезать несколько соток может оказаться намного дороже, чем Вы предполагаете.